Condotel, biệt thự biển cam kết trên trời, “gót chân Asin” lộ diện

Condotel siêu lợi nhuận hay cuộc chơi “mỡ nó rán nó”?

Báo VietNamNet có cuộc trao đổi với luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) về vấn đề này.

“Giao đất ở làm dự án du lịch là trái quy định”

-  Các dự án phục vụ du lịch nghỉ dưỡng dạng condotel, biệt thự biển thường được phát triển trên đất thương mại dịch vụ. Theo luật sư, đất ở có được phát triển dự án dạng này không?

Hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng về dự án cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển) mà cá nhân hoặc tổ chức được sở hữu riêng từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự.

Theo quy định, dự án du lịch sẽ được thuê đất và không được phân chia bán từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự. Chủ đầu tư đăng ký dự án du lịch chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú. Hiện tượng này phát triển đầu tiên ở hồ Tuyền Lâm (tỉnh Lâm Đồng) và bị xử lý, sau đó mới chạy sang các tỉnh khác.

Để huy động vốn cho chủ đầu tư, một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa, Kiên Giang, … lại giao đất với loại đất ở (và như tỉnh Khánh Hòa sáng tạo ra hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở) cho các doanh nghiệp. Từ đó, chủ đầu tư lại bán từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự cho khách hàng, vì họ lý luận là chủ đầu tư bán nhà ở, người mua được sở hữu lâu dài.

Như vậy, việc giao đất ở cho dự án du lịch là trái với quy định Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật du lịch. Bản chất hình thức đăng ký dự án là dự án du lịch (dịch vụ lưu trú) nhưng được xây trên đất ở, bán như dự án nhà ở thương mại.

- Ông đánh giá thế nào về việc nhiều dự án condotel, biệt thự biển vẫn quảng cáo được sổ đỏ lâu dài để câu khách, bất chấp mọi cảnh báo?

Dù một số tỉnh mở đường cho các chủ đầu tư thông qua việc giao đất ở (hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng không thể cấp sổ cho từng khách hàng mua, do không đúng quy định pháp luật. Hay nói một cách khác, vì không đúng quy định pháp luật nên các địa phương không dám cấp sổ, hoặc đã cấp sổ thì tiến hành thu hồi lại.

Việc một số chủ đầu tư quảng cáo được sổ có thời hạn lâu dài để câu khách là hành vi vi phạm Luật Quảng cáo, hành vi lừa dối khách hàng. Trường hợp lỡ mua bán, giao dịch mà không được cấp sổ thì khách hàng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, hủy giao dịch thì không được, chuyển nhượng hợp đồng cho người khác thì không được công chứng thực hiện, cấp sổ thì không được.

“Nếu cấp sổ thì chắc chắn phải thu hồi”

- Dù không địa phương nào thừa nhận, nhưng môi giới vẫn truyền tai nhau một vài dự án dạng condotel, biệt thự biển, đã được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài. Quan điểm của luật sư về vấn đề này như thế nào?

Nếu có một số ý kiến truyền miệng về một số dự án được cấp sổ cho người mua nhưng nếu xảy ra chuyện thì chắc chắn phải thu hồi các sổ này vì việc cấp sổ không đúng quy định pháp luật. Cũng có thể có nhưng họ không dám khoe sổ vì Cơ quan quản lý tại Trung ương (Thanh tra, Bộ TN&MT) sẽ kiểm tra làm rõ việc cấp sổ này có đúng pháp luật hay không đối với Cơ quan đã cấp sổ đó.

Theo quan điểm cá nhân, cần hoàn thiện pháp luật về bất động sản này với thời hạn là đất thuê và yêu cầu cần phải có đơn vị quản lý các bất động sản này, các dự án bất động sản này không thể đăng ký dưới dạng dự án du lịch và kinh doanh dịch vụ lưu trú.

- Trong trường hợp các dự án condotel, biệt thự biển được gia hạn sử dụng đất, (sau khi hết thời hạn), thì khách hàng đã mua trước đó có còn lại quyền lợi gì không?

Hiện nay, việc cấp sổ đang chưa có quy định pháp luật. Do đó, không thể nói đến tương lai của việc gia hạn. Nếu dạng đất thuê mà có trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (ví dụ thời gian thuê: 50 năm), khi hết hạn thuê (hết 50 năm) thì việc nộp tiền thuê đất cho thời hạn mới là điều bình thường như các dự án khác.

Ở đây, vì chưa có pháp luật quy định, chưa cấp sổ nên cũng không thể xác định quyền sử dụng đất là thuộc quyền sử dụng riêng của người mua hay là thuộc của chủ đầu tư. Đây cũng là những vướng mắc về sở hữu chung và sở hữu riêng trong các dự án này. (khách mua sở hữu căn hộ, biệt thự nhưng đường đi và cảnh quan lại thuộc sở hữu của chủ đầu tư).

- Trước đây, Thanh tra Chính phủ đã yêu cầu Đà Nẵng thu hồi nhiều giấy chứng nhận sử dụng đất, vì cấp sai thời hạn sử dụng đất. Cụ thể là đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, ghi sai thời hạn sử dụng đất là "lâu dài". Liệu điều đó có xảy ra, với những dự án condotel, biệt thự biển đã được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài?

Việc đất thương mại dịch vụ ghi thời hạn “lâu dài” là trái Luật Đất đai 2013, dù không bị thu hồi thì cũng không có hiệu lực. Hiện nay, có 2 hướng đối với các dự án này.

Một là giao đất ở (hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở) với thời hạn lâu dài để chủ đầu tư được “bán” căn hộ, biệt thự trong dự án du lịch, nhưng lại dưới danh nghĩa dụ án nhà ở thương mại.

Hai là thuế đất trả tiền một lần cho thời hạn thuê, chủ đầu tư bán công trình trên đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ đầu tư.

Dù dự định hai hướng trên nhưng các dự án này vẫn không được các Cơ quan Nhà nước cấp sổ cho người mua, vì chưa có quy định pháp luật, sợ cơ quan cấp trên thanh tra, kiểm tra và xử lý sai phạm.

- Xin cảm ơn luật sư!

Quốc Tuấn

Condotel, biệt thự biển cam kết trên trời, “gót chân Asin” lộ diện

Đối với những condotel, biệt thự biển mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%, thì trong giá bán có thể đã được nâng lên, đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này.

Ông Hiểu Em - CEO chuỗi Thế Giới Di Động và Điện máy Xanh cho biết, các khâu chuẩn bị để TopZone ra đời đều trong thời kì đỉnh dịch, rất nhiều khó khăn bởi lệnh giãn cách. Tuy nhiên với nhiều nỗ lực, 4 cửa hàng TopZone đầu tiên đã được ra đời.

Nói về lý do ra đời, đại diện Thế Giới Di Động cho biết, họ nhận thấy fan của Apple tại Việt Nam đang thiếu những cửa hàng mua sắm hiện đại và chuyên nghiệp như Apple Store. Ngay lập tức, vấn đề này được đưa ra bàn thảo với Apple, đối tác lâu năm của Thế Giới Di Động, và nhận được cái gật đầu từ hãng công nghệ Mỹ. Khối lượng công việc khổng lồ, cùng thời gian gấp rút đòi hỏi đội ngũ của cả hai bên phải làm việc gần như xuyên suốt mùa dịch.

Theo nhiều thông tin, để mở được một cửa hàng đúng chuẩn toàn cầu của Apple thường phải mất thời gian khá lâu. Thế nhưng, chỉ sau 2 tháng từ khi bắt đầu có ý tưởng, Thế Giới Di Động đã cho ra đời 4 cửa hàng đầu tiên tại Hà Nội và TP.HCM.

“Nói đến những cái khó, chắc chắn không thể bỏ qua việc hạn chế đi lại trong thời gian giãn cách. Đây là một thách thức rất lớn cho khâu chọn mặt bằng của chúng tôi” - ông Hiểu Em chia sẻ. Ngoài ra, các yêu cầu về việc chọn mặt bằng của Apple cũng rất khắt khe. Phải nói là khó khăn chồng khó khăn. Tuy nhiên Thế Giới Di Động cũng đã vượt qua và sàng lọc để chọn ra được 4 mặt tiền đắc địa cho TopZone. Điển hình như, TopZone chi nhánh Điện Biên Phủ, Quận 3, TP.HCM đặt ngay ngã tư, thuận tiện để khách ghé tham quan hoặc mua sắm.

Ngay khi chọn được mặt bằng, quy trình thiết kế, xây dựng cửa hàng được ráo riết triển khai theo tiêu chí đúng chuẩn toàn cầu nhưng vẫn khắc hoạ được nét riêng của TopZone và Thế Giới Di Động. Được biết, với TopZone, Apple đầu tư hẳn sàn gỗ cao cấp. Thiết kế tông đen - trắng chủ đạo của Apple Store cũng được áp dụng tại đây. Tất cả nội thất đều được nhập khẩu từ nước ngoài theo chỉ định của nhà Táo. Không chỉ đầu tư về cửa hàng offline, nhà bán lẻ còn ráo riết ra mắt một website xứng tầm cho TopZone.

Cũng trong thời gian này, các nhân viên TopZone cũng được lựa chọn kỹ lưỡng và được đào tạo cung cách phục vụ theo chuẩn Apple.

Theo kế hoạch, cuối tháng 11, đầu tháng 12, TopZone sẽ trình làng mô hình APR với diện tích 180-220 m2. Chưa dừng lại ở đó, chuỗi mới của Thế Giới Di Động đặt mục tiêu 50 shop AAR và 10 shop APR vào tháng 3 năm sau. Với mục tiêu này, TopZone sẽ trở thành hệ thống cửa hàng MonoBrand quy mô lớn nhất của Apple tại Việt Nam chỉ sau thời gian ngắn thành lập.

Hỗ trợ phía sau cho TopZone là hơn 2.700 điểm bán của hệ thống Thế Giới Di Động. Khách mua hàng từ TopZone có thể thực hiện đổi trả, bảo hành ở bất kỳ cửa hàng Thế Giới Di Động và Điện máy Xanh nào trên toàn quốc.

Nói về danh mục sản phẩm kinh doanh, TopZone có mọi sản phẩm mà một iFan cần, thậm chí theo CEO Đoàn Văn Hiểu Em, chuỗi có cả sản phẩm mà Thế Giới Di Động và Điện máy Xanh không kinh doanh. Được biết, toàn bộ quy trình bán hàng, chăm sóc khách hàng của nhân viên đều được đào tạo theo chuẩn bài bản của Apple.

Phạm Trang